Wohneigentum

Hauskauf: Checkliste von A bis Z.

Unsere Expertentipps zur Immobiliensuche und Finanzierung.

Patrick Stahl, Team Leader Portfoliomanagement Mortgages

Patrick Stahl

Patrick begann seine berufliche Laufbahn in der Finanzwelt im Jahr 2008 und ist dipl. Betriebswirtschafter HF. Als Fachspezialist für Hypotheken war Patrick nicht nur für die Kundenberatung zuständig, sondern auch für die fachliche Ausbildung seiner Mitarbeitenden. Patrick leitet seit Januar 2023 das Team Portfoliomanagement Mortgages.

15.01.2024,
6 Minuten Lesezeit

Viele von uns haben ihn: den Traum von den eigenen vier Wänden. Damit es mit dem Liegenschaftskauf klappt und Sie sich langfristig in Ihrem Eigenheim wohlfühlen, gilt es, einiges zu beachten. Mit unserer Checkliste finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen – von der Immobiliensuche bis zur Finanzierung.

1. Kaufpreis, Finanzierung und weitere Kosten

Das verfügbare Budget ist entscheidend für die Suche und den Kauf einer Immobilie. Bevor Sie sich also auf die Suche nach dem passenden Eigenheim machen, müssen Sie sich zuerst einmal eine Übersicht über Ihre finanzielle Situation verschaffen und die passende Finanzierung prüfen. Folgende Informationen können Ihnen dabei helfen:

Fragen und Antworten

In der Regel setzen Sie sich frühzeitig mit uns in Verbindung und besprechen, wie hoch Ihre Eigenmittel sind, was Ihre jährlichen Einkünfte sind und wie die Tragbarkeit aussieht. Anhand dessen können wir gemeinsam einen entsprechenden Budgetrahmen definieren.

Sie müssen mindestens 20% des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren können. Hierzu zählen beispielsweise auch Pensionskassengelder. Allerdings müssen mindestens 10% des Kaufpreises aus liquiden Mitteln wie Erspartem, Erbvorbezügen oder dem Guthaben aus der freiwilligen 3. Säule finanziert werden.

Neben den mindestens 20% Eigenkapital können Sie die Immobilie mithilfe einer Hypothek, also eines Kredits, finanzieren. Mit einer Festhypothek wird ein Zinssatz festgelegt, der über einen vereinbarten Zeitraum gleich bleibt. Einerseits gibt Ihnen das eine gewisse finanzielle Sicherheit, andererseits kann es auch Risiken bergen. Beispielsweise, wenn sich Ihre Lebensverhältnisse ändern und sich das auf Ihre finanzielle Situation auswirkt. Dann gibt es aber auch die variable Hypothek. Die Zinssätze bei einer variablen Hypothek richten sich nach dem Markt und können mit einer Voranzeigefrist von drei Monaten geändert werden. Eine Kündigung der variablen Hypothek ist jederzeit auf sechs Monate möglich, eine Festhypothek kann jeweils zum Laufzeitende aufgelöst werden. Wir empfehlen Ihnen, eine persönliche Beratung mit unserem Beratungsteam zu vereinbaren, um Ihre individuelle Situation zu besprechen und die für Sie passende Hypothek zu ermitteln.

Beim Hauskauf ist nicht nur ausschlaggebend, dass Sie die finanziellen Mittel zum Zeitpunkt des Erwerbs haben, sondern dass Sie sich die Finanzierung auch langfristig leisten können. Die Tragbarkeit berechnet das Verhältnis der monatlichen Rate für die Hypothek, die Amortisation und die laufenden Unterhalts- und Nebenkosten zum jährlichen Einkommen. Damit die Tragbarkeit langfristig gesichert ist und somit auch mögliche Zinsanstiege berücksichtigt werden, wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% gerechnet. Die monatlichen Kosten dürfen maximal 33% des Einkommens betragen. Übersteigen die monatlichen Kosten 33% des Einkommens, ist die Immobilie nicht tragbar.

Es ist wichtig, dass Sie bereits von Beginn an angemessene Rücklagen für Unterhalts- und Reparaturkosten bilden. Als Faustregel empfiehlt sich die Rücklage von jährlich rund 1% des Kaufpreises. Gerade bei älteren Immobilien sollten die Rücklagen höher ausfallen, da früher oder später Sanierungsbedarf besteht.

Neben dem eigentlichen Kaufpreis der Liegenschaft fallen in der Schweiz Gebühren für die Handänderungssteuer, den Eintrag im Grundbuch, die Notariatskosten und den Schuldbrief an.

Grundsätzlich gilt: je früher, desto besser. Der Immobilienmarkt in der Schweiz ist einem begrenzten Angebot ausgesetzt – und das bei gleichbleibend hoher Nachfrage. Das führt oft dazu, dass die Verkäuferinnen und Verkäufer das Haus an die Käuferinnen und Käufer mit dem höchsten Angebot vergeben. Deshalb ist es von Vorteil, wenn Sie frühzeitig eine Übersicht über die Finanzierungssituation haben und bei Kaufinteresse bereits die wichtigsten Fragen mit uns geklärt haben.

2. Die passende Immobilie finden

Damit Sie das passende Objekt finden, sollten Sie sich Gedanken über den Standort und die Ausstattung Ihrer zukünftigen Immobilie machen. Überlegen Sie sich dabei auch, bei welchen Punkten Sie aufgrund des Angebots auf dem Markt Abstriche machen oder Kompromisse eingehen können.

Suchen Sie nach einem Haus auf dem Land oder lieber in Stadtnähe? Und in welchem Kanton?
Welche Voraussetzungen soll die zukünftige Gemeinde in Bezug auf Infrastruktur und Steuerfuss erfüllen?
Interessieren Sie sich für ein freistehendes Haus oder für ein Reihenhaus?
Wie viele Zimmer bzw. Quadratmeter benötigen Sie?
Wünschen Sie sich ausreichend Platz für Hobbys? Dann spielen beispielsweise die Gartengrösse oder zusätzliche Hobbyräume eine Rolle.
Legen Sie Wert auf ein modernes Haus, oder suchen Sie ein altes Haus, das Sie individuell renovieren können?

Sobald Sie Ihre Wünsche zusammengetragen haben, können Sie sich auf die Suche begeben. Am besten nutzen Sie dafür Online-Portale oder lassen sich von einem Makler oder einer Maklerin beraten.

3. Checkliste Hausbesichtigung – Zustand der Immobilie beurteilen

Sie haben eine passende Immobilie gefunden – nun steht der aufregende Teil an: die Besichtigung. Mit diesen Tipps sind Sie bestens auf die Hausbesichtigung vorbereitet:

Vorbereitung: Vereinbaren Sie den Besichtigungstermin bei Tageslicht. Dadurch erhalten Sie ein klares Bild von der Immobilie und der Umgebung.
Standort und Ausstattung: Wie sieht die Umgebung aus? Wer wohnt nebenan? Erfüllt die Infrastruktur im Ort, wie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten oder Schulen, Ihre Anforderungen?
Grundstück: Achten Sie bei der Besichtigung unter anderem darauf, wie die Licht- und Sonnenverhältnisse sind. Es kann ratsam sein, die Immobilie mehrmals und zu unterschiedlichen Tageszeiten zu besichtigen. Zudem sollten Sie unbedingt nachfragen, ob bestimmte Auflagen im Grundbuch existieren wie beispielsweise die Benützung eines Fusswegs oder wie nahe Sie an die Grenzen zum Nachbargebäude bauen dürfen.
Gebäudezustand: Die Beurteilung des Gebäudezustands ist das Herzstück der Besichtigung. Schauen Sie sich daher alles genau an, und stellen Sie dem Verkäufer oder Makler Fragen. Wie ist der Sanierungsbedarf des Hauses? Sind aufwendige Renovationen notwendig, zum Beispiel aufgrund von asbesthaltigen Materialien? Wie ist der energetische Zustand des Objekts? Ist eine ausreichende Isolierung vorhanden, mit welchem Heizsystem wird geheizt, und sind in Zukunft Erneuerungen wie beispielsweise neue Fenster notwendig?
Innenräume: Erfüllt die Immobilie Ihre Anforderungen bezüglich Grösse und Raumaufteilung? Sind die Zimmer hell genug? Ist genügend Stauraum vorhanden (Keller, Schränke, Hobbyraum etc.)? In welchem Zustand sind Küche, Bäder und Fussboden?
Nebenkosten: Wie hoch waren die letztjährigen Nebenkosten? Fragen Sie nach Möglichkeit auch nach entsprechenden Unterlagen.

Neben den gebäudespezifischen Faktoren kann es auch hilfreich sein zu wissen, weshalb der aktuelle Eigentümer das Haus verkaufen möchte. Dies kann gegebenenfalls weitere Aufschlüsse über das Haus liefern.